Сглобяема къща и банков кредит: как се случват нещата

Строежът на нов дом е сериозна финансова стъпка. Много хора избират сглобяемите конструкции заради по-бързия монтаж. Когато обаче се стигне до банково финансиране, процесът се различава от покупката на стандартен тухлен апартамент.

Банките имат ясни правила за оценка на риска. Те искат сигурност за парите, които отпускат. При сглобяемите къщи тази сигурност се доказва по по-различен начин.

Проблемът с обезпечението при фабричното производство

Основното предизвикателство при този тип строителство е липсата на физическа сграда в ранните етапи на процеса. Банката обезпечава кредита чрез ипотека върху недвижим имот. Докато елементите на къщата се произвеждат във фабриката, те са просто строителни материали. Те не са недвижима собственост. Банката не може да сложи ипотека върху панели, които все още не са монтирани на терена. За нея рискът е твърде голям, ако фирмата производител спре работа преди монтажа.

Поради тази причина финансирането рядко започва от първия ден на производството. Заемодателят изисква да има завършен фундамент. Плочата обаче не е самостоятелен имот и върху нея не се учредява ипотека: до завършване на сградата в груб строеж обезпечението е върху земята и правото на строеж, а самата сграда става отделен обект чак след това. Това изисква от Вас да имате собствени средства за първоначалните етапи. Трябва да платите за проектирането, разрешителните и изливането на основата. Тези разходи се поемат изцяло от Вашия джоб.

Финансиране на траншове при готов фундамент

Когато бетонната основа е готова, банката изпраща оценител на място. Той описва състоянието на строежа. След това банката отпуска суми на части, наречени траншове. Всеки транш се превежда след завършването на определен етап от работата. Например, първият транш се отпуска при готов фундамент, вторият – след монтиране на конструкцията и покрива, а последният – след довършителните работи.

Този модел създава трудности в отношенията с фирмата производител. Повечето производители на сглобяеми къщи изискват сериозно авансово плащане. Те имат нужда от тези пари, за да купят материалите и да започнат сглобяването в цеха си. Банката обаче плаща едва след като види монтирани стени и покрив на Вашия парцел. Получава се разминаване в сроковете за плащане. Вие трябва да попълните тази празнина със собствени спестявания. Фирмите рядко се съгласяват да строят изцяло със собствени средства и да чакат плащане от банката накрая.

Алтернативата с ипотека на друг имот

Един от по-лесните начини за финансиране на сглобяема къща е ползването на друг имот за залог. Това може да бъде съществуващ апартамент или къща. Имотът може да бъде Ваш или на Ваши близки, които са съгласни да станат съдлъжници или гаранти.

При този вариант банката Ви отпуска жилищен кредит срещу залог на готовия имот. Вие получавате цялата сума наведнъж. Няма нужда да доказвате пред банката всеки етап от строежа на новата къща. Плащате на производителя по уговорения в договора график. Този подход спестява много време. Той обаче изисква друг ценен недвижим имот. Не всеки има тази възможност. Ако нямате друг имот, ще трябва да преминете през класическата процедура по ипотека на новостроящата се къща. Този процес изисква повече търпение и преговори с банковия инспектор.

Какви документи изисква банката

Ако решите да ипотекирате самия строеж, ще Ви трябва пълен набор от документи. Банката няма да разгледа искането Ви само по каталожна брошура.

Първо, трябва да притежавате земята. Парцелът трябва да е описан във Вашия нотариален акт. Второ, необходим е одобрен архитектурен проект и влязло в сила разрешение за строеж. Трето, банката ще поиска договора с фирмата изпълнител. В този договор трябва ясно да са разписани плащанията и сроковете за изпълнение. Банковите юристи проверяват дали фирмата има опит и дали конструкцията отговаря на изискванията за безопасност. Те изследват и технологията на сглобяване. Някои банкови институции отказват финансиране за определени видове дървени конструкции, ако ги счетат за по-малко дълготрайни от металните. Процесът на одобрение отнема време.

Какво да проверите в договора с фирмата строител

Договорът с производителя е основният документ за анализа на банката. В него трябва да има ясно разделение на етапите на плащане. Добре е тези етапи да съвпадат максимално с траншовете, които банката е съгласна да отпуска.

Обърнете внимание на клаузите за собственост на материалите. Докато панелите са във фабриката, те трябва да бъдат застраховани. Поискайте в договора да е записано, че платеният от Вас аванс гарантира Вашата собственост върху произведените елементи. Това дава допълнителна сигурност при евентуални спорове. Проверете и сроковете за монтаж на терена. Колкото по-бързо къщата придобие затворен вид, толкова по-бързо банката ще отпусне следващия транш.