Данък сгради и такса смет за нова къща: стъпки и правила

Строителството на собствена къща завършва с получаването на разрешение за ползване. Този момент носи облекчение, но и нови задължения към местната община. Новата сграда вече има статут на готов имот. Това означава, че за нея се дължат местни данъци и такси. Често собствениците забравят за тази стъпка в суматохата около довършителните работи и обзавеждането. Закъснението води до глоби.

Част от това, което се знае за тази стъпка, вече не е вярно. Законът беше променен два пъти в последните години — веднъж за декларацията, веднъж за основата на такса смет — и старите съвети продължават да се предават от уста на уста. По-долу е това, което пише в закона днес.

Моментът на възникване на данъчното задължение

Къщата се превръща в данъчен обект след нейното официално въвеждане в експлоатация. Това се удостоверява с документ от общината или от съответния държавен орган. До този момент Вие плащате данък само за земята, върху която се строи. След приемането на сградата се начислява данък и за самата постройка.

Изборът не е Ваш. За новопостроените сгради данък се дължи от началото на месеца, следващ месеца, през който са завършени (чл. 15, ал. 1 от ЗМДТ), а самото завършване се установява с удостоверението за въвеждане в експлоатация или с разрешението за ползване (ал. 3). Дори в къщата да не живее никой, тя вече съществува в правния мир.

Някои собственици умишлено бавят въвеждането в експлоатация с мисълта, че така отлагат данъка. Законът е затворил тази врата с конкретно число: данъкът се дължи и когато в ДВУГОДИШЕН срок от завършването на сградата в груб строеж — съответно в едногодишен срок от съставянето на констативния акт по чл. 176, ал. 1 от ЗУТ — сградата не е въведена в експлоатация (чл. 15, ал. 5). Тоест часовникът тръгва от грубия строеж, а не от разрешението. Отделно живеенето в сграда без разрешение за ползване си остава нарушение.

Деклариране на новата сграда в общината

Тук е промяната, която сваля една стъпка от списъка Ви. От 2020 г. за новопостроените сгради, които подлежат на въвеждане в експлоатация по реда на ЗУТ, НЕ се подава данъчна декларация — необходимите данни се предоставят служебно (чл. 14, ал. 2 от ЗМДТ). Органът, издал удостоверението или разрешението, е длъжен да прати по един екземпляр на звеното за местни приходи в общината в едноседмичен срок (чл. 15, ал. 4). Декларация се подава само за сгради, които НЕ подлежат на въвеждане в експлоатация — например част от постройките на допълващото застрояване. Ако Ви кажат да декларирате нова къща с акт 16, попитайте по кой текст.

Това не значи, че данните са без значение за Вас. Данъчната оценка се смята по разгъната застроена площ, брой етажи, вид конструкция и материали, а мазетата, таваните и гаражите се броят отделно. Стигнат ли до общината данни, които не отговарят на построеното, оценката излиза грешна — и поправянето ѝ после е Ваша работа. Затова си струва да проверите какво е записано, вместо да приемете, че служебният път е и безгрешен път.

Ако имотът е съсобственост, декларация може да подаде само единият от собствениците. Трябва обаче да се опишат дяловете на всички съсобственици в имота. При промяна в собствеността или пристрояване се подава нова декларация за коригиране на данните.

Как се изчислява данъкът върху сградите

Размерът на данъка зависи от данъчната оценка на имота. Тя се изчислява от общинската администрация по специална методика. Върху оценката влияят местоположението на парцела, площта на къщата, конструкцията и степента на износване. Къщата в големите градове и курортните зони има по-висока оценка. Селските имоти имат по-ниски стойности.

След като общината изчисли данъчната оценка, тя прилага местната данъчна ставка. Всяка община определя тази ставка самостоятелно в граници, определени от държавата. Поради тази причина две еднакви къщи в различни общини имат различен годишен данък.

Можете да ползвате намаление, ако имотът е Ваше основно жилище: данъкът се дължи с 50 на сто намаление (чл. 25, ал. 1 от ЗМДТ). За основно жилище на лице с намалена работоспособност от 50 до 100 на сто намалението е 75 на сто (ал. 2). И тук има капан, който струва скъпо: установи ли се, че сте декларирали повече от едно основно жилище, облекчението отпада ИЗЦЯЛО и данъкът се дължи в пълен размер за всяко от жилищата за периода, в който са били декларирани едновременно (ал. 3). Не е глоба върху разликата — губите и намалението, което сте имали право да ползвате.

Особености на таксата за битови отпадъци

Таксата за битови отпадъци, известна като такса смет, се плаща заедно с данък сгради и покрива събирането, извозването и третирането на отпадъците. Тук законът се промени от 1 януари 2026 г.: количеството битови отпадъци вече е ВОДЕЩАТА основа за определяне на таксата (чл. 67, ал. 4 от ЗМДТ), а общинският съвет може да приеме друга основа само когато обективни обстоятелства пречат на прилагането ѝ (ал. 5). Дотогава повечето общини смятаха таксата като процент от данъчната оценка — заради което голяма нова къща с двама обитатели плащаше колкото цял блок. Проверете наредбата на СВОЯТА община: коя основа е приела и от коя година.

Има и изричен изход, ако имотът наистина стои празен. Такса за сметосъбиране и за третиране не се събира, когато имотът е незастроен или не се ползва през цялата година и е подадена декларация по образец до 31 ОКТОМВРИ на предходната година (чл. 71, т. 2 от ЗМДТ). Датата е решаваща: пропуснете ли я, следващата година се плаща изцяло, колкото и празна да е къщата. На практика общините проверяват показанията на водомера и електромера — нулево потребление е това, което подкрепя декларацията.

Има и трети път: таксата за сметосъбиране не се събира и когато сте сключили договор за обслужване с фирма, регистрирана по Закона за управление на отпадъците, и сте декларирали това по реда на общинската наредба (чл. 71, т. 3). Тоест плащате на този, който реално извозва Вашия боклук, а не процент от оценката на къщата.

Начини за плащане и отстъпки

Данъкът върху недвижимите имоти се плаща на две равни вноски, в срок до 30 юни и до 31 октомври на годината, за която се дължи (чл. 28, ал. 1 от ЗМДТ). Предплатите ли цялата година до 30 април, отстъпката е 5 на сто (ал. 2). За имот, придобит през текущата година след изтичането на тези срокове, данъкът се плаща в двумесечен срок от придобиването (ал. 4).

Общините предлагат различни начини за плащане. Можете да платите на каса в общината или по банков път. При плащане по банков път е важно да посочите правилния код за вид плащане и точния имотен партиден номер. В противен случай парите могат да отидат по друга сметка и да Ви се начислят лихви за забавяне.