Промени по време на строеж: кога се иска ново одобрение

Почти никой строеж на къща не завършва точно по начина, по който е начертан на хартия в самото начало. Понякога теренът поднася изненади още при първия изкоп на основите. Друг път Вие решавате да преместите някоя вътрешна стена или да промените предназначението на стая в движение. Често се случва и проектът просто да се окаже непрактичен, когато видите реалните размери на помещенията на място.

Всяко отклонение от първоначално одобрения проект има своите правни и технически последици. Законодателството у нас разделя тези промени на две големи групи: съществени и несъществени. Разликата между тях е огромна. Тя определя дали строителството може да продължи веднага, или трябва да спрете всякаква работа на обекта и да изчакате нови подписи от общината. Незаконното строителство води до сериозни глоби и трудности при въвеждането на къщата в експлоатация.

Несъществени промени – какво преминава без нов проект

Някои корекции по сградата не влияят на нейната стабилност и общи габарити. Тези изменения се определят като несъществени отклонения от проекта. При тях няма нужда да спирате строежа или да преминавате през дългата процедура по съгласуване наново. Всички тези малки промени се описват и нанасят в така наречената екзекутивна документация в самия край на строителния процес — законът я определя точно така: документация, отразяваща несъществените отклонения от съгласуваните проекти (чл. 175, ал. 1 от ЗУТ). Това са чертежи, които показват реалното състояние на вече завършената сграда преди нейното приемане.

Към несъществените промени се отнася преместването на вътрешни преградни стени, които не са носещи. Това е позволено, стига да не се променя предназначението на самите стаи. Можете също да изберете друг цвят за външната мазилка или да промените материала на дограмата. Преместването на вътрешни врати по неносещи стени също се извършва свободно.

Съществени промени – кога проектът задължително се връща в общината

Законът изброява съществените отклонения изчерпателно — осем на брой, в чл. 154, ал. 2 от ЗУТ. Всичко останало е несъществено (ал. 3). И тук е разликата, която повечето обяснения пропускат: осемте не се третират еднакво. Четири от тях — тези, които нарушават подробния устройствен план, режимите на защитените територии, предназначението на територията или строителните правила и нормативи — са недопустими след издаването на разрешението за строеж (ал. 4). За тях няма процедура и няма такса; те просто не могат да станат. Другите четири се допускат, но по ред, който трябва да знаете предварително.

Допустимите четири са изброени в т. 5 – 8: промяна на строителната конструкция, на вида на конструктивните елементи или на натоварванията; промяна на предназначението на обекти; промяна на общи инсталации и уредби; промяна на преносни проводи и мрежи. Ако се налага да промените дебелината на бетонната плоча или да преместите носеща колона, попадате точно в т. 5 и Ви трябва нов конструктивен проект. Промяна във външните размери на къщата е друго нещо: тя става съществена, когато излиза извън предвижданията на действащия подробен устройствен план — а това е т. 1, тоест недопустимата група. Добавена тераса в рамките на застроителните линии и добавена тераса извън тях са два коренно различни случая, макар на обекта да изглеждат еднакво.

Промяната на предназначението на обекти е т. 6, тоест е в допустимата група. Ако решите да превърнете гаража в спалня или кабинет, проектът се преработва — причината е, че за жилищните стаи има различни изисквания за осветеност и височина. Промените по фасадата не са автоматично съществени: отваряне на нов прозорец е съществено само ако с него се нарушават строителните правила и нормативи или предвижданията на плана. Питайте проектанта в коя точка от списъка попада конкретната Ви идея, преди да питате колко ще струва.

Процедурата по одобрение на промените стъпка по стъпка

Когато се налага съществена промяна, процедурата изисква време и подготовка. Не можете просто да кажете на майсторите да строят по новия начин. Първата стъпка е да се свържете с Вашите проектанти. Те трябва да изготвят проект за изменение на одобрения инвестиционен проект.

Този нов проект не винаги трябва да обхваща абсолютно всички части. Ако променяте само формата на покрива, се преработват главно частите за архитектура и конструкции. Частите за водопровод или електрозахранване могат да останат същите, ако новата покривна конструкция не засяга техните трасета.

След като проектите са готови, те се внасят в общината — заедно с нотариално заверено съгласие на заинтересуваните лица по чл. 149, ал. 2 от ЗУТ. Това е стъпката, която изненадва най-много хора: за такава промяна се иска подписът на съседите, заверен при нотариус, а не само Вашето желание. Одобреното изменение не се издава като ново разрешение за строеж, а като заповед за допълване на вече издаденото (чл. 154, ал. 5). Заповедта не подновява сроковете за започване и завършване на строежа — часовникът си върви. Строителните дейности в частта, която се променя, трябва да спрат веднага. Изчакването не е предпазливост, а буквата на закона: тези изменения се допускат преди реализирането им (чл. 154, ал. 5). Построеното преди заповедта не се узаконява после — то вече е отклонение. Ако продължите да строите по новия начин, преди общината да е одобрила проекта, рискувате проверка от контролните органи да спре целия строеж.

Как да избегнете забавяния и излишни разходи на обекта

Най-сигурният начин да си спестите главоболия е да планирате всичко предварително. Инвестирайте повече време в етапа на проектиране. Промените на хартия или на компютър са евтини. Промените на обекта винаги струват скъпо. Къртенето на вече излят бетон или преправянето на покрив отнема много време и пари.

Ако по време на строежа се появи проблем, веднага свикайте среща между архитекта и строителя. Не взимайте решения сами. Не се доверявайте на съвети от майстори, че никой няма да разбере за тази стена. В края на строежа се извършва пълно геодезическо заснемане на сградата. Всяко разминаване в контура на къщата или височината ѝ се вижда веднага.

Дръжте заповедната книга на обекта винаги изрядна. Всяко решение за дребна промяна трябва да бъде записано там навреме. Това ще Ви спести спорове при крайното приемане на къщата.