Кадастър: как се проверява имот, преди да се купи

Купуването на парцел или къща е инвестиция, която изисква пълна яснота относно границите и статута на земята. Често купувачите разглеждат имота само на място. Оглеждат оградата, дърветата и съседните сгради. Това е грешка. Оградата може да е поставена на грешно място преди десетилетия. Сигурният начин да разберете какво точно купувате е проверката в кадастъра.

Кадастралната карта съдържа данни за границите, площта и предназначението на имотите. Тези данни се обновяват постоянно. Проверката Ви предпазва от съдебни спорове със съседи и проблеми при бъдещо строителство. Тя показва дали реалното положение съвпада с документите за собственост.

Какво е кадастралният идентификатор

Всеки имот в кадастъра има уникален номер. Този номер е кадастралният идентификатор. Той се състои от няколко групи цифри, които са разделени с точки. Първите пет цифри показват населеното място. Следващите цифри определят района, имота и евентуално сградата в него.

Чрез този идентификатор можете да намерите имота в публичния онлайн портал на кадастъра. Там ще видите графичното му изображение. Картата е публична. Търсенето по идентификатор е лесно. То веднага показва формата на парцела и неговото разположение спрямо съседните терени. Ако продавачът не може да предостави този номер, поискайте го преди подписване на предварителен договор.

Сравняване на нотариалния акт със скицата

След като имате кадастралната скица, първата стъпка е да я сравните с нотариалния акт. Обърнете внимание на площта. Разминаванията са чести. В старите нотариални актове площта често е описана приблизително или по стара система за измерване. Кадастралната скица показва площта, изчислена по съвременни геодезически методи.

Ако разликата в площта е голяма, това изисква изясняване. Възможно е част от Вашия бъдещ имот да е присъединена към съседен парцел. Проверете също дали границите на скицата съвпадат с описанието на съседите в нотариалния акт. Всяко разминаване в имената на съседите или номерата на съседните имоти е сигнал за грешка.

Границите на място и границите по карта

Много купувачи вярват на съществуващите огради. Оградата обаче не е законна граница, ако не съвпада с кадастралната карта. Проверете границите. За целта е необходимо да наемете лицензиран геодезист. Той ще извърши трасиране на имота.

Трасирането е моментът, в който хартията и теренът се срещат. Геодезистът забива колчета на мястото на чупките на имота въз основа на координатите от кадастъра. Тогава ще видите дали оградата на съседа не навлиза във Вашия парцел. Такъв проблем може да направи парцела неизползваем за Вашите строителни намерения. Изместването на ограда след покупката е труден процес.

Наличие на сгради и техният статут

Кадастралната карта показва не само земята, но и сградите върху нея. Всяка постройка има свой собствен идентификатор, който е свързан с този на земята. Проверете дали всички постройки на терена са нанесени в кадастъра.

Ако на място има къща или гараж, които липсват на скицата, тези сгради вероятно са незаконни. Проблемите ще бъдат сериозни. Банките не финансират имоти с незаконни постройки. От друга страна, ако на скицата има нанесена сграда, която реално е съборена, тя трябва да бъде отписана. В противен случай ще плащате данъци за несъществуващ обект.

Защо е нужна комбинирана скица

Кадастралната карта отразява съществуващото положение на собствеността. Регулационният план обаче определя как може да се застроява имотът. Тези две карти често се различават. Затова е необходима комбинирана скица.

Комбинираната скица се изготвя от правоспособно лице по геодезия. Тя наслагва границите от кадастъра върху границите на регулационния план. Така се вижда дали част от имота не се отнема за бъдеща улица. Без тази скица рискувате да купите парцел, в който не можете да строите поради регулационни ограничения.