Търпими строежи: как да уредите статута на стара къща

Много имоти в България имат постройки, издигнати без строителни документи. Често това са стари вили или допълнителни постройки, строени преди десетилетия. При покупка или наследство новите собственици разбират, че тези сгради не съществуват в официалните регистри на общината.

Това създава постоянен риск от събаряне. Собствениците се изправят пред сложни административни процедури за уреждане на статута. Единственото практическо решение в такива случаи е получаването на удостоверение за търпимост. Този документ дава сигурност, че държавата няма да събори сградата.

Какво означава търпимост на сграда

Удостоверението за търпимост не прави една сграда напълно законна. То е документ, който доказва, че държавата няма да събори постройката, въпреки липсата на строителни книжа. Сградата може да се прехвърля чрез покупко-продажба или да се наследява.

Законът поставя две условия и датата е първото от тях. Търпими са строежите, изградени до 31 март 2001 г., за които няма строителни книжа, но които са били допустими по разпоредбите, действали по времето на строежа, или по днешните (§ 127, ал. 1 от преходните и заключителните разпоредби на ЗУТ). За най-старите — изградените до 7 април 1987 г. — важи същото по § 16, ал. 1. Постройка отпосле не попада в нито едно от двете и не може да получи такова удостоверение. Съответствието с правилата се преценява от общинската администрация по представените документи. Законът е изричен и за сделките: търпимият строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверението — тоест без него нотариусът няма как да я изповяда, а купувачът рискува да плати за къща, която утре може да бъде премахната.

Как се доказва времето на строеж

Времето на построяване е най-важният детайл в този процес. Собственикът трябва да докаже кога точно е завършена сградата. За целта се използват различни доказателства.

Писмените декларации от собственика и свидетели са чест инструмент. Нотариусът заверява тези подписи. Често се търсят стари кадастрални карти, геодезически заснемания или аерофотоснимки от съответните държавни архиви. Тези снимки показват дали сградата е съществувала на терена през съответната година.

Важен източник на информация са и старите нотариални актове за собственост на земята. В тях понякога е отбелязано съществуването на паянтова жилищна сграда или стопанска постройка. Дори такова кратко описание в стар документ помага за доказване на възрастта на сградата пред общинските органи.

Какви документи се подават в общината

Заявлението за издаване на удостоверение се подава до главния архитект на общината. Към него се прилагат събраните доказателства за времето на строеж. Нужен е и документ за собственост на земята.

Трябва да се направи геодезическо заснемане на сградата от лицензиран инженер. Това заснемане определя точните размери и разположението на постройката в имота. Архитектите в общината сравняват тези данни с плановете за застрояване. Те проверяват дали сградата не попада в зелени площи или съседни имоти.

Процедурата изисква и конструктивно становище от инженер-конструктор. Това становище доказва, че сградата е безопасна за обитаване и няма опасност от самосрутване. Общината няма да издаде документ за опасна постройка.

Ограничения при ремонт на търпими сгради

Удостоверението за търпимост пази сградата от събаряне, но какво може да се прави с нея зависи от едно нещо, което повечето собственици не знаят, че трябва да проверят: има ли сградата постоянен устройствен статут по действащия подробен устройствен план. Законът дели търпимите строежи точно по този признак (§ 53 от преходните и заключителните разпоредби на ЗУТ) и двете групи имат много различни права.

Ако сградата ИМА такъв статут, правата са широки: може да се пристроява и надстроява, да се правят основни ремонти, реконструкции и преустройства, включително с промяна на предназначението, доколкото планът го предвижда. Ако НЯМА статут, остава вътрешното: преустройство отвътре, промяна на предназначението и ремонт — но без да се изменя външното очертание нито в хоризонтално, нито във вертикално отношение, и без да се правят нови или да се укрепват носещи конструкции. И в двата случая се иска проект-заснемане на съществуващото, одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж по общия ред. Ако сградата се срути или бъде съборена умишлено, правото за възстановяването ѝ се губи и новият строеж върви по днешните правила.

Собствениците често бъркат търпимостта с пълно узаконяване. Това са две различни неща. Производството по узаконяване вървеше по заявление в едногодишен срок от влизането в сила на съответния закон (§ 127, ал. 3) и този срок отдавна е изтекъл. Търпимостта не е по-слаба версия на узаконяването — тя е отделен режим със свои права и свои граници.

Рискове при липса на удостоверение

Без този документ сградата остава в неясно състояние. Тя не съществува за кадастъра и за данъчните служби по законен начин. Разпространено е схващането, че при отчуждаване за държавни или общински нужди се плаща само земята. За по-старата група това не е вярно: законът казва изрично, че тези строежи се оценяват и за тях се дължи обезщетение на собствениците по общия ред (§ 16, ал. 4). Не приемайте обратното на доверие — попитайте по кой параграф е Вашата сграда.

Друг сериозен проблем възниква при доброволна продажба. Повечето банки отказват да финансират покупка на имот с търпими сгради, ако те нямат съответното удостоверение. Банковите оценители изключват такива постройки от пазарната оценка. Купувачът трябва да осигури собствени средства за цялата сделка.