Независим строителен надзор

Всички сгради, чието проучване или проектиране е започнало след 1.09.1999 г. или за които е постъпило искане за откриване на строителна площадка, подлежат на независим строителен надзор (супервайзер). С неговото въвеждане отпадат държавните приемателни комисии за голяма част от строежите. Започнатите обекти са включени в специален регистър, за да е ясно кои строежи подлежат на независим строителен надзор.

Независимият надзор е задължителен за проектирането и строителството на жилищни сгради на четири и повече етажа; обществени и производствени сгради; строежи, свързани с отбраната и сигурността, както и при съществено преустройство на такива сгради. Коя сграда в коя категория попада е изброено в категориите на строежите.

Разрешителни за независим строителен надзор се издаваха от МРРБ. Изискваше се фирмата да разполага с квалифицирани специалисти и да не е допускала нарушения на ЗУТ.

Какво въведе реформата от 1999 г.

Началникът на ДНСК приема жилищните сгради въз основа само на доклад на лицензирани лица, упражняващи независим строителен надзор. (Наредба №6 на МРРБ, ДВ, бр. 72, 1999 г.). Това се отнася за жилищни сгради, промишлени сгради (до 500 кв.м РЗП), обществени сгради (до 2000 кв.м РЗП), трафопостове, рехабилитация на пътища, дворни мрежи, абонатни станции, преустройство на съществуващи сгради. За останалите сгради остава Акт 16.

За да издаде разрешения за строежи според новите разпоредби, ДНСК изисква определени актове, разрешителни и съгласувани протоколи. Процедурата е задължителна за всеки строеж, независимо от начина на неговото финансиране. Изключение се прави за обектите с поверителен характер, за които не се иска разрешение за строеж.

За другите строежи се осъществява технически контрол. Браншовият съюз издава удостоверение на лицата, които ще упражняват такъв надзор в проектирането и в строителството.

ВАЖНО!

Въвеждането на независим строителен надзор не отменя напълно, а само ограничава случаите, в които се изисква Акт 16. Как изглежда самият строеж от проекта до ключа е описано в етапите при строеж.

Как изглежда режимът днес

Уредбата не е останала същата. Разделът „Строителен надзор“ в Закона за устройство на територията е отменен през 2003 г. (ДВ, бр. 65 от 2003 г.) и дейността е пренаредена като консултантска. Когато строите днес, не търсите „лицензирано лице“ по стария ред, а консултант с удостоверение по чл. 166 от ЗУТ. Промени се и обхватът: надзорът вече не се определя по етажността, както е описано по-горе, а по категорията на строежа.

Консултантът работи въз основа на писмен договор с възложителя. По чл. 166, ал. 1, т. 1 той извършва оценяване на съответствието на инвестиционните проекти и/или упражнява строителен надзор — това са две отделни услуги и в договора се вижда коя от тях сте възложили. Удостоверението за тях се издава от началника на Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК) или от оправомощено от него длъжностно лице, а издадените удостоверения се публикуват в Единния публичен регистър по устройство на територията по чл. 5а (чл. 166, ал. 2).

Удостоверението се издава за срок 5 години и се вписва в публичен регистър при ДНСК (чл. 167, ал. 2). Изискванията към фирмата са по-подробни от преди: специалисти с висше образование и образователно-квалификационна степен „магистър“, техническа правоспособност по чл. 229, най-малко 5 години стаж по специалността, и не повече от две нарушения по закона и по актовете по прилагането му през последните три години преди заявлението (чл. 167, ал. 1, т. 2 и 3).

Едно ограничение си струва да знаете, преди да подпишете. Консултантът не може да сключи договор за строителен надзор на строеж, на който той или наетите от него по трудово или друго правоотношение физически лица са строители и/или доставчици на машини, съоръжения и технологично оборудване, както и свързаните с тях лица по смисъла на Търговския закон (чл. 166, ал. 3). Договорът е между Вас и надзора, а не между строителя и надзора — това е практическото значение на думата „независим“.

Изисква ли се надзор за една еднофамилна къща

Строителният надзор се упражнява от консултант за строежите от първа до пета категория, с изключение на обектите по чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите (чл. 168, ал. 2). Еднофамилната къща с ниско застрояване е в пета категория — чл. 137, ал. 1, т. 5, буква „а“ изброява жилищните и смесените сгради с ниско застрояване и вилните сгради. Изключението по чл. 14, ал. 2 обаче се отнася точно до такива сгради: жилищни и вилни сгради с ниско застрояване с разгъната застроена площ до 100 кв. м могат да се изпълняват и от строител, който не е вписан в Централния професионален регистър на строителя. За тях консултант не се изисква и ролята се поема от техническия ръководител (чл. 157, ал. 2 и чл. 176б, ал. 1). Над този праг за нова къща надзор се изисква.

Категорията обаче не се чете по един признак. Строеж, който по един критерий попада в една категория, а по друг — в по-висока, се категоризира в по-високата (чл. 137, ал. 4). Шеста категория са строежите по чл. 54, ал. 1 и 4 и по чл. 147 — там режимът е друг. Затова първата проверка по разрешението за строеж е коя категория е записана в него.

Какво прави надзорът на Вашия строеж

Работата започва още преди първия изкоп. Откриването на строителната площадка и определянето на строителната линия и ниво се извършва при влязло в сила разрешение за строеж и в присъствието на лицето, упражняващо строителен надзор (чл. 157, ал. 2). То подава искането в общинската администрация в 7-дневен срок преди датата за съставяне на протокола (чл. 157, ал. 5). Същият текст изброява и какво трябва да представите Вие, преди площадката да се открие и заповедната книга да се завери: одобрен план за управление на строителните отпадъци, одобрен план за безопасност и здраве, договор със строител, вписан в Централния професионален регистър на строителя (извън строежите по чл. 14, ал. 2 от Закона за Камарата на строителите), и договор за авторски надзор с проектанта.

По време на строежа основният документ е заповедната книга. Всички предписания, свързани с изпълнението, се вписват в нея и тя се съхранява на строежа (чл. 170, ал. 3). Предписанията и заповедите на надзора са задължителни за строителя, предприемача и техническия ръководител. Възражения могат да се правят в 3-дневен срок пред органите на ДНСК, като до произнасянето им строителството се спира; след проверка ДНСК издава задължителни указания (чл. 168, ал. 4).

Краят на строежа: актът и окончателният доклад

След завършване на строежа възложителят, проектантът, строителят и лицето, упражняващо строителен надзор, съставят констативен акт, с който удостоверяват, че строежът е изпълнен съобразно одобрените инвестиционни проекти, заверената екзекутивна документация и условията на договора. С този акт строежът се предава от строителя на възложителя (чл. 176, ал. 1) — това е моментът, познат като акт образец 15.

След приключване на строително-монтажните работи надзорът изготвя окончателен доклад до възложителя. Той се подпечатва от лицето, упражняващо строителен надзор, и се подписва от управителя на фирмата консултант и от всички квалифицирани специалисти, определени за надзор по съответните части. Докладът съдържа оценка по изброени в закона условия — сред тях законосъобразното започване и изпълнение на строежа, пълнотата на актовете и протоколите, свързването на инсталациите с мрежите на техническата инфраструктура и годността на строежа за въвеждане в експлоатация (чл. 168, ал. 6).

Този доклад е документът, с който се тръгва нататък. Към заявлението за въвеждане в експлоатация се прилагат окончателният доклад по чл. 168, ал. 6, договорите с експлоатационните дружества за присъединяване, техническият паспорт и сертификатът за енергийни характеристики на новата сграда (чл. 177, ал. 1). Строежите от четвърта и пета категория се въвеждат в експлоатация с удостоверение от органа, издал разрешението за строеж, което се издава в 7-дневен срок от подаване на заявлението (чл. 177, ал. 3). Строежите от първа, втора и трета категория — с разрешение за ползване от органите на ДНСК (чл. 177, ал. 2). Целият ред е разгледан във въвеждането в експлоатация на строежите.

Отговорност и застраховка

Надзорът не е само подпис. Лицата, които упражняват строителен надзор, носят отговорност за щети, нанесени на възложителя и на другите участници в строителството, и солидарна отговорност със строителя за щети, причинени от неспазване на техническите правила и нормативи и на одобрените проекти. Отговорността по договора за строителен надзор е със срокове не по-малки от гаранционните срокове в строителството (чл. 168, ал. 7) — същите, които са изброени в гаранционните срокове за изпълнение на строителни обекти.

Затова законът изисква и застраховка. Консултантът и лицето, упражняващо строителен надзор, застраховат професионалната си отговорност за вреди, причинени на други участници в строителството и на трети лица (чл. 171, ал. 1). Застраховката се сключва за срок една година и се подновява ежегодно без прекъсване, докато лицето упражнява дейността (чл. 172, ал. 1 и 4). Полица отпреди две години не покрива Вашия строеж днес.