Разрешение за строеж

Разрешението за строеж е документът, който превръща одобрения проект в законен строеж. Правилото в закона е кратко: строежи могат да се извършват само ако са разрешени по реда на Закона за устройство на територията (чл. 148, ал. 1 ЗУТ). Оттук нататък всичко има ред и срок — кой издава разрешението, какво се вписва в него, колко време важи и какво трябва да е налице, преди първата машина да влезе в имота.

Най-често се дава разрешение за строеж на цяла сграда, а понякога и за отделен етап от строежа, ако може да се изпълни и използва самостоятелно. Категорията на строежа определя част от процедурата — вижте категориите на строежите.

Ако не се изисква одобряване на инвестиционен проект, разрешение за строеж се издава само въз основа на молба и документ за собственост, за учредено право на строеж или право да се строи в чужд имот.

В Закона за устройство на територията са посочени изискванията, на които трябва да отговарят строежите.

Кога се изисква разрешение и кога не

Изключенията от правилото са изброени в самия закон. Списъкът е затворен, а не въпрос на преценка на място — ако дейността не е в него, за нея се иска разрешение.

Списъкът в закона е по-дълъг; тук са извадени точките, които най-често се срещат при един жилищен имот. Границата между ремонт, който минава без книжа, и преустройство, което вече иска проект, е разгледана в кога ремонтът иска проект, а кога само добър майстор.

Отделно стои втори въпрос, който често се бърка с първия. Има строежи, за които разрешение се изисква, но одобряване на инвестиционен проект — не. Такива са например постройките на допълващото застрояване, басейните с обем до 100 куб. м в оградени поземлени имоти и плътните огради на урегулирани поземлени имоти с височина на плътната част от 0,60 м до 2,20 м (чл. 147, ал. 1 ЗУТ). За тях важи облекченият ред, описан по-горе: разрешение се иска, проект не се одобрява.

Какво пише в самото разрешение

В разрешението за строеж се вписват всички фактически и правни основания за неговото издаване, както и условията, свързани с изпълнението на строежа. За някои постройки и съоръжения към разрешението за строеж трябва да се приложи ситуационна скица, на която са обозначени линии на застрояване, разстояния и височини.

Одобреният инвестиционен проект, когато такъв се изисква, е неразделна част от разрешението за строеж (чл. 148, ал. 8 ЗУТ). Затова разрешението не се чете отделно от проекта: то важи за проекта, който е одобрен с него. Промяна в одобрения проект не се урежда на място с устна уговорка — тя има свой ред по закона. Какво съдържат двете фази на проекта, е обяснено в идеен и работен проект на сграда.

Кой го издава и в какъв срок

Разрешението за строеж се издава от:

• Главния архитект на общината или на района, ако местоположението е град с райони;
• Областния управител за обекти на техническата инфраструктура, които имат значение за няколко общини;
• Министъра на регионалното развитие и благоустройството за обекти, които обхващат повече области и за такива с национално значение;
• Министъра на отбраната или Министъра на вътрешните работи за специални обекти.

За една еднофамилна къща отговорът е първият ред: главният архитект на общината. Разрешението се издава на възложителя въз основа на одобрен технически или работен инвестиционен проект, когато такъв се изисква. Когато проектът вече е одобрен, законът дава 7-дневен срок от постъпване на писменото заявление (чл. 148, ал. 4 ЗУТ). Разрешението може да се издаде и едновременно с одобряването на проекта, ако това е поискано в заявлението.

Обжалване и служебна проверка

За издаденото разрешение за строеж или за отказа да се издаде такова се съобщава на заинтересуваните лица по реда на Административнопроцесуалния кодекс, а отказът се прави само по законосъобразност и с посочени конкретни мотиви (чл. 149, ал. 1 ЗУТ). Разрешението, отказът и одобреният инвестиционен проект се обжалват пред административния съд по местонахождението на имота, чрез органа, издал акта, в 14-дневен срок от съобщаването (чл. 215, ал. 1 и ал. 4 ЗУТ).

Освен по жалба, издаденото разрешение се проверява и служебно. Органът, който го е издал, уведомява писмено Дирекцията за национален строителен контрол и изпраща копия в 7-дневен срок от издаването (чл. 149, ал. 5 ЗУТ), а органите на Дирекцията извършват проверка за законосъобразност в 14-дневен срок от уведомяването (чл. 156, ал. 1 ЗУТ). При установени нарушения началникът на Дирекцията отменя разрешението с мотивирана заповед, която на свой ред подлежи на обжалване. Влезлите в сила разрешения за строеж не подлежат на отмяна (чл. 156, ал. 8 ЗУТ).

Практическото значение за Вас е в реда на действията. Докато тече срокът за обжалване и служебната проверка, строителна площадка не се открива. Договори с изпълнител, поръчки на материали и графици, направени преди този момент, поемат риск, който не е нужен.

Разрешението има срок

Разрешението за строеж не важи безсрочно. То губи правно действие, когато в продължение на три години от влизането му в сила не е започнало строителството, както и когато в продължение на 5 години от започването на строителството не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградата (чл. 153, ал. 2 ЗУТ).

Изгубилото действие разрешение може да се презавери. Искането се подава от възложителя в тримесечен срок от изтичането на съответния срок, а органът, който е издал разрешението, извършва презаверяването в 14-дневен срок от подаването на заявлението. Презаверяване се прави само веднъж — или за срока за започване, или за срока за завършване — и при него се заплащат 50 на сто от таксата за издаване (чл. 153, ал. 4, 5 и 8 ЗУТ). Ако разрешението не бъде презаверено, правно действие губи и одобреният инвестиционен проект (чл. 153, ал. 10 ЗУТ).

За собственика това означава едно просто нещо: срокът тече и когато на строежа не се случва нищо. Пауза заради финансиране, заради смяна на изпълнителя или заради лична причина се брои наравно с работата. Затова моментът на подаване на документите се съобразява с това кога наистина ще започнете, а не само с това кога сте готови с проекта.

От разрешение до започнат строеж

За начало на строежа се смята денят, когато е съставен протоколът за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво. Ако такъв протокол не се изисква - датата, когато е заверена заповедната книга. Какво трябва да е готово на терена дотогава, е изброено в подготовката на парцела.

Откриването на строителната площадка става при влязло в сила разрешение за строеж. Дотогава възложителят трябва да е представил няколко документа — липсата на който и да е от тях отлага началото.

Искането за съставяне на протокола се подава в общинската администрация в 7-дневен срок преди датата, на която ще бъде съставен (чл. 157, ал. 5 ЗУТ). Заповедната книга се заверява в тридневен срок от съставянето на протокола, а когато протокол не се изисква — преди започването на строежа (чл. 158, ал. 2 ЗУТ). Как се подреждат работите след този ден, е описано в етапите при строеж на сглобяема къща.

На строежа: табела, надзор и книжа

На видно място до обекта, който се изгражда, трябва да се поставят информационни табели, на които да се посочат разрешението за строеж, строителят, надзора и др.

Лицето, което осъществява строителен надзор, е длъжно да проверява и одобрява съответствието на проектите, протокола и другите книжа със строителните дейности. При съществени отклонения строителството може да се спре със заповед, която се вписва в заповедната книга на строежа. Констатациите се изпращат до 3 дни в регионалната дирекция за национален строителен надзор. Кой може да го осъществява и кога е задължителен — в независимия строителен надзор.

ВАЖНО! Оригиналът за разрешението за строеж, протоколът за откриване на строителна площадка и определяне на строителната линия и ниво се пази безсрочно в архива на общинската (районната) администрация, която ги е издала.

Пазете и свои копия от всичко. Разрешението за строеж е първият документ от една редица, която свършва чак с въвеждането в експлоатация. Всеки документ по нея се съставя в свой момент от строежа, а протокол, който липсва в средата, се търси чак накрая — когато сградата се въвежда в експлоатация.