Идеен и работен проект на сграда

На собственик, желаещ да строи, се издава от съответното кметство виза за проектиране при положение, че са влезли в сила за съответния квартал ЗРП и КЗСП. Какво следва след одобрения проект е описано в разрешението за строеж.

Обозначенията ЗРП и КЗСП идват от по-ранната терминология. Днешните нормативни текстове говорят за подробен устройствен план. Наредба № 4 от 21 май 2001 г. за обхвата и съдържанието на инвестиционните проекти казва, че проектирането се извършва в съответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план (ПУП), с визата за проектиране по чл. 140 ЗУТ, когато издаването ѝ е задължително, и със заданието или договора за проектиране (чл. 5, ал. 1). Какво стои зад тези планове, е обяснено в какво е ЗРП и КЗСП.

Двата проекта по-долу не са две версии на един и същ чертеж. Идейният отговаря на въпроса каква ще бъде сградата. Работният отговаря на въпроса как точно се строи тя. Когато се възлагат и двете фази, плащате и за двете — затова си заслужава да знаете какво получавате във всяка.

Видове проекти:

Идеен проект. Той е основата, върху която се съставя работния. Съобразен е с визата за проектиране и начина за застрояване в КЗСП и силуетния план, като не се допускат отклонения от тях.

Какво решава идейният проект

Целта на идейния проект е да оформи общият вид на сградата: броят на входовете и етажите, местоположението на жилищните помещения, на стълбищните и асансьорни клетки, на гаражи, магазини, складове, офиси, ателиета, и др. Стремежът е да се постигне максимално съотношение между полезната площ на отделните обекти и квадратурата на общите части, като се държи сметка за най-доброто изложение, размери, оформянето на обособените функционални зони в сградата.

Чертежите на идейния проект обикновено се изпълняват в мащаб 1:100. Разработват се от екип специалисти: архитект (водещ), технолози, конструктори и специалисти-проектанти. Това е първият етап от строителното проектиране. Съгласува се с инвеститора, независимо дали е частен предприемач или собственик на бъдещата сграда.

Мащабът не е избран случайно. Наредба № 4 дава препоръчителни мащаби за идейната фаза: ситуационно решение в М 1:500 или М 1:1000, а разпределения, разрези и фасади — в М 1:100 или М 1:200 (чл. 18, ал. 1). Освен чертежите всяка част на идейния проект съдържа и обяснителна записка, която пояснява предлаганите решения.

Наредбата описва идейния проект по същия начин — като база. Обхватът и съдържанието му трябва да са достатъчни, за да послужи като основа за изработване на следващата фаза и за избор на архитектурно-пространствено, строително-конструктивно, инсталационно и технологично решение (чл. 15, ал. 3). Когато няма изработено задание за проектиране, идейният проект изпълнява и ролята на задание за следващата фаза (чл. 15, ал. 2). С кого се работи по тази фаза и какво да очаквате, е разгледано в кога Ви трябва архитект.

Наредбата дава на възложителя и една възможност, която лесно остава непоискана: идейният проект може да се разработва във варианти на проектните решения (чл. 17). Тоест можете да поискате повече от едно предложение, преди да се спрете на едно. Промяна върху чертеж струва време на проектанта. Същата промяна, поискана след като строежът е тръгнал, струва и материал.

Фазите по наредбата не са две, а три

Наредба № 4 от 21 май 2001 г. (обн. ДВ, бр. 51 от 2001 г.) изброява три фази на проектиране: идеен проект, технически проект и работен проект — работни чертежи и детайли (чл. 2, ал. 1). Не е задължително да се изработят и трите.

Кой вариант ще се работи, не решава проектантът сам. Наредбата възлага на възложителя да определи и възложи фазите на проектиране и частите на проекта за всяка отделна фаза според вида и спецификата на обекта, при спазване на изискванията за задължителен минимален обхват и съдържание (чл. 4). Зад това решение стоят срок и цена, не формалност.

Какво съдържа работният проект

Работен проект. Той се разработва на базата на идейния архитектурен проект и е окончателна фаза в проектирането на сгради и съоръжения. В него са предвидени части: архитектурна, конструктивна и технологична, електро и В и К инсталации, отопление и вентилация, газификация, телефонизация, и др., както и вертикална планировка и външни връзки. Съставя се и проект за организация и изпълнение на строителството. Всяка част съдържа обяснителна записка, графична част и количествена сметка. Как се чете такъв комплект чертежи е показано в как се чете архитектурен проект.

Разликата с идейната фаза личи по мащаба. За работния проект наредбата дава препоръчителни мащаби М 1:50 или М 1:100 за разпределения, разрези и фасади, а за детайлите — М 1:20, М 1:5 и М 1:1 (чл. 24, ал. 1). Идейният проект показва къщата. Работният показва как се изпълнява всеки отделен вид работа по нея.

Освен чертежите всяка част на работния проект съдържа обяснителна записка, изчисления, подробна количествена сметка и спецификация на предвидените за влагане строителни продукти с техническите изисквания към тях (чл. 24, ал. 1). Последните две са Вашите инструменти за контрол: количествената сметка казва колко от какво влиза в сградата, спецификацията — какво точно.

Работният проект има и юридическа тежест. Ако няма одобрен технически проект, той подлежи на одобряване и е основание за издаване на разрешение за строеж и за възлагане и изпълнение на строителството (чл. 22, ал. 2).

Кой съгласува частите и кой ги подписва

Проектът не е чертеж на един човек. Освен изброените по-горе части наредбата предвижда още енергийна ефективност, геодезическа част, паркоустрояване и благоустрояване, пожарна безопасност, план по безопасност и здраве и план за управление на строителните отпадъци (чл. 3, ал. 1). Всяка част се изработва от проектант по съответната специалност.

Затова наредбата поставя две изисквания, които държат комплекта заедно: всяка проектна част задължително се съгласува от проектантите на другите взаимообвързани проектни части, а всички проектни части се подписват от възложителя, тоест от собственика (чл. 8). Вашият подпис не е печат върху чужда работа — с него приемате решенията, по които после ще се строи. Кой проверява готовия проект отстрани, е разгледано в независим строителен надзор.

Какво да проверите, преди да подпишете

Отговорите на тези въпроси се дават преди подписа, не след него. Как проектът се превръща в строеж стъпка по стъпка, е описано в етапите при строеж на сглобяема къща.

Идейният и работният проект не се конкурират. Единият решава какво строите, другият — как. Когато знаете кой отговор търсите във всеки от тях, разпознавате и липсващото, докато то е още само линия върху хартия.