Височина на сградата при застрояване

Характерът на застрояването се определя в зависимост от височината на сградите на основното застрояване (чл. 23, ал. 1 от ЗУТ). Останалите ограничения върху едно УПИ са събрани в застрояването на урегулиран поземлен имот.

Какво означава това за една еднофамилна къща

За повечето собственици категорията е информация, не пречка. Едноетажната и двуетажната къща остават в ниското застрояване с голям запас — в 10 метра се побират и покрив, и подпокривно ниво. Категорията описва зоната, в която строите. Тя не е разрешението за Вашия имот.

Конкретното число идва от действащия план за застрояване на квартала и от документите, които общината издава за самия имот. Там пише каква височина е допустима, докъде стигат линиите на застрояване и колко от имота може да се застрои — последното е разгледано в плътност и интензивност на застрояване. Проверете ги, преди да купите готов проект: проект, който не се събира в допустимата височина, се преработва, а преработката струва време и пари.

Откъде докъде се мери височината

Числото в плана няма смисъл, ако не знаете как се мери. Височината на сградата се определя в абсолютни мерки от котата на средното ниво на прилежащия терен за съответната ограждаща стена — нагоре до котата на пресечната линия на фасадната с покривната плоскост при сгради със стрехи, до котата на горната повърхност на корниза при сгради с корнизи и до котата на най-високата точка на ограждащите стени при сгради без корнизи и без стрехи (чл. 24, ал. 1 от ЗУТ).

Оттук следват две неща, които често изненадват. Билото на покрива не е точката, до която се мери — мери се до стрехата, съответно до корниза. И началото е теренът около съответната стена, а не най-ниската точка на парцела. На наклонен терен това означава, че една и съща къща се чете различно откъм горната и откъм долната фасада. Затова нивелетата се проверява още при проучването на строителния парцел, а не когато изкопът е готов.

Подпокривното пространство и правилото на 45 градуса

Законът допуска подпокривният етаж да не влиза във височината. Височината на подпокривното пространство не се включва, ако то остава зад равнина, проведена под 45 градуса спрямо хоризонта от линията на пресичане на фасадната плоскост с горната повърхност на корниза или стрехата, а при сгради без корнизи и без стрехи — от най-високата точка на ограждащите стени. При ползването на тази възможност котата на билото не може да превишава с повече от 4,5 м височината на сградата, определена при условията на ал. 1 (чл. 24, ал. 2 от ЗУТ).

На език за възложител: покривът може да носи жилищно ниво, без то да се брои към височината — но само докато стои в границите на този наклон и билото не се вдига с повече от 4,5 м над измерената височина на сградата. Това обяснява формата на много мансардни къщи. Скосените тавани там не са стилово решение, а последица от правилото. Колко от това пространство остава наистина използваемо, зависи и от височината на таваните.

Мерната единица е метърът, не етажът

Границите в закона са в метри. Броят на етажите е следствие от тях, не мярка сам по себе си. Едни и същи метри побират различен брой нива според това колко високо е всяко: по-високите тавани, по-дебелите подови конструкции и слоевете над последната плоча изяждат от същия запас. Затова две съседни къщи с еднаква височина могат да са с различен брой етажи.

При ниското застрояване височината рядко е решаващият фактор в избора едноетажна или двуетажна къща. Тя започва да тежи, когато теренът е наклонен, когато искате по-високи тавани в дневната или когато към обема се добавя подпокривно ниво.

Какво да проверите, преди да платите за проект

Височината изглежда като едно число, но зад него стоят три отделни решения: откъде се мери, докъде се мери и какво остава извън сметката. Изяснете ги, преди да започне проектирането. След това корекцията по височина обикновено мести и покрива, и етажите под него.