Какво е ЗРП и КЗСП

Тези съкращения са популярни в ежедневната практика. Те са различни по своето съдържание подробни градоустройствени планове. Съдържанието им е определено в правилника за прилагане на закона, по който са изработени.

За човек, който строи къща, това не е терминология заради самата терминология. Планът за парцела решава къде може да стъпи сградата, колко висока да бъде тя и на какво разстояние от съседа. Всичко, което архитектът рисува после, се съобразява с него.

ЗРП — застроителен и регулационен план

ЗРП – Застроителен и регулационен план. Той работи на две нива едновременно: улиците и границите на имотите, и застрояването вътре в самия парцел.

По отношение на дворищно-регулационните парцели, ЗРП определя:

1. Регулационната граница на парцела към улицата и регулационните граници към съседните парцели. Улицата е дадена с нейната точна ширина.
2. Застрояването в парцела – застроителните петна на бъдещите сгради и петната на заварените сгради, които се запазват в плана. С тези петна се определя начинът на застрояване, което може да е свободно, когато сградата е на необходимото разстояние от границите и свързано, когато сградата е на границата „на калкан“ с долепена до нея друга сграда в съседния парцел. Определя се и броят на етажите за всяка сграда в парцела.

Как се четат тези линии на място е разгледано в застрояването на УПИ.

Първата точка урежда границите, втората — застрояването, и точно втората решава дали къщата, която искате, се побира в имота. Затова парцел с добра цена и парцел, подходящ за конкретната къща, не са едно и също — разликата се вижда в плана, не в обявата. Какво друго да проверите преди покупка, е събрано в проучването на строителен парцел.

КЗСП — квартално застроителен и силуетен план

КЗСП – Квартално застроителен и силуетен план.

КЗСП определя с точни мерки:

1. Разположението и очертанието на сградите в план, както и минималните отстояния между тях и до регулационните линии, съобразно допустимите за съответната зона плътност и интензивност на застрояване;
2. Необходимите силуети, изясняващи: максималните височини на сградата в абсолютни коти, броя на етажите, формата и наклона на покривите и архитектурната връзка между сградите с оглед архитектурно-пространственото оформяне.

Силуетът е това, което отличава този план: сградите се разглеждат не само отгоре, но и отстрани — като редица улични фасади. За къща, долепена до съседна сграда, това е документът, който казва къде свършва едната стряха и започва другата. Как се мери височината, е обяснено в височина на сградата при застрояване, а какво ограничават плътността и интензивността — в плътност и интензивност на застрояване.

КЗСП се съставя само в случаите, когато за осъществяване на застрояването е необходимо да се допуснат отклонения от правилата, нормите и нормативите по териториално и селищно устройство или да се установи свързано застрояване в повече от два съседни парцела.

Кой план кога се прави

По правило за всеки квартал първоначално се изготвя ЗРП и след неговото одобряване и влизане в сила се изготвя КЗСП (при необходимост). Допуска се процедурите по двата плана да се движат едновременно.

За обикновен парцел с една свободно стояща къща вторият план в много случаи изобщо не се налага. Дали Вашият случай е от изключенията, се разбира в общината в самото начало — преди проектирането, а не по време на строежа.

Същите планове с днешните имена

ЗРП и КЗСП са наименования от предишната уредба. Днес действа Законът за устройство на територията, в сила от 31 март 2001 г. (обн. ДВ, бр. 1 от 2 януари 2001 г.). С § 20, ал. 1 от преходните и заключителните му разпоредби той отменя Закона за териториално и селищно устройство.

Видовете подробни устройствени планове са изброени в чл. 110, ал. 1: план за регулация и застрояване (ПРЗ), план за регулация (ПР), план за застрояване (ПЗ), работен устройствен план (РУП) и парцеларни планове. По съдържание ЗРП съответства на ПРЗ — плана за регулация на улици и поземлени имоти и за режим на застрояване. КЗСП съответства на РУП, който законът описва като план за застрояване и силуетно оформяне.

Съответствието личи в самия текст на закона. Чл. 113, ал. 4 изброява за РУП същите две неща, с които е описан КЗСП по-горе: разположението и очертанието на сградите в план, както и минималните разстояния между тях и до имотните граници, и необходимите силуети с максималните височини на сградите и билата им в абсолютни коти, броя на етажите, формата и наклона на покривите. Чл. 113, ал. 2 казва и кога се съставя — по искане на възложителя, само при условията на чл. 36 или при свързано застрояване в повече от два урегулирани поземлени имота.

След плана идва визата за проектиране

На основание влязъл в сила ЗРП (при необходимост и КЗСП) на собственика се издава скица с виза за проектиране. Този документ е необходим за изготвяне на проекти за всяка сграда в даден парцел. Какво следва след визата — в идейния и работния проект.

Визата не е разрешение за строеж. Според чл. 140, ал. 2 от ЗУТ тя представлява копие (извадка) от действащия подробен устройствен план с обхват имота и съседните му имоти, с означени налични сгради и постройки и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване. Издава се от главния архитект на общината в едномесечен срок от постъпване на заявлението (чл. 140, ал. 7). Оттам нататък се минава през разрешението за строеж.

Накратко: единият план казва къде свършва имотът и къде може да стъпи къщата, другият добавя височините и силуета, а визата пренася решенията върху конкретния проект. Имената се смениха, редът остана същият — първо планът, после проектът, накрая строежът.