Застрояване на УПИ

Застрояването на урегулиран поземлен имот (УПИ) се определя с външни и вътрешни линии на застрояване, до които според предвижданията на подробния устройствен план могат да се разполагат сградите в приземното им ниво. Чл. 25 от Закона за устройство на територията (ЗУТ) добавя и втората възможност — по някои линии сградите се разполагат задължително. На практика линиите очертават полето, в което къщата има право да стъпи.

Линиите казват къде може да стои сградата. Колко от имота изобщо може да се застрои, определят плътността и интензивността. Двата показателя работят заедно с линиите: широко поле между линиите не Ви дава повече застроена площ, ако плътността вече е изчерпана.

Задължителни и ограничителни линии

Не всяка линия означава едно и също. Наредба № 7 от 22 декември 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони разделя линиите на надземното и подземното застрояване на два вида (чл. 75, ал. 2).

Разликата се вижда на подробния устройствен план и се пренася във визата за проектиране. Тя решава дали къщата може да се измести навътре в двора, или мястото ѝ е фиксирано.

Отстояние от улицата

Външната линия на застрояване към улиците от първостепенната мрежа се установява на разстояние от уличната регулационна линия. Чл. 26, ал. 1 ЗУТ дава минимумите.

Когато към улиците от втори и трети клас има локални платна, външната линия на застрояване може да съвпада с уличната регулационна линия (чл. 26, ал. 2 ЗУТ). Затова отстъпът се чете от плана, а не се предполага по вида на улицата.

Допуска се посочените по-горе разстояния да се намаляват в случаите, когато заварените сгради се запазват и се включват в системата на застрояването от подробния устройствен план (ПУП). Тогава линията на застрояване на новите сгради се определя от строителната линия на заварените, когато те са преобладаващи (чл. 26, ал. 3 ЗУТ). Това е причината на улица със стари къщи новата сграда често да застава на техния ред, а не на нормативното разстояние.

Дълбочина на застрояване

С подробния устройствен план може да се определи различна дълбочина на застрояване за първия надземен етаж и отделно за основното застрояване над първия надземен етаж, когато се спазват нормативите за плътност и интензивност на застрояване и за разстояния между сградите (чл. 28 ЗУТ). Оттук идват къщите с по-широк приземен етаж и по-тясно тяло отгоре.

При свободно застрояване, както и при свързано застрояване само в два урегулирани поземлени имота, дълбочината на жилищните сгради не се ограничава — при условие че са спазени пределно допустимите нормативи за плътност и интензивност, за озеленена площ и за разстоянията до границите и между сградите (чл. 29 ЗУТ). Така е при еднофамилна къща със свободно застрояване в собствен парцел.

В жилищните зони със свързано застрояване дълбочината на жилищните сгради на основното застрояване над първия надземен етаж е най-много 16 м (чл. 30, ал. 1 ЗУТ). Изключение се допуска само когато урегулираният поземлен имот има дълбочина повече от 30 м и лице не по-малко от 20 м. Кой план задава тези линии, е обяснено в ЗРП и КЗСП.

Вътрешните линии: отстоянията до съседите

Външните линии гледат към улицата. Вътрешните гледат към съседите и към дъното на имота. При ниско жилищно застрояване чл. 31, ал. 1 ЗУТ изисква най-малко 3 м до страничната граница на УПИ и най-малко 5 м до границата към дъното. Във вилните зони числата са други: най-малко 4 м до страничните граници и най-малко 6 м до дъното (чл. 34 ЗУТ).

Има и правило, което изненадва хората с издължени планове. Нормативите за странични отстояния важат за сгради с дълбочина до 16 м; за частта от сградата с по-голяма дълбочина към разстоянието се добавя 30 на сто от увеличената дълбочина над 16 м (чл. 31, ал. 5 ЗУТ). Дълга къща се отдръпва настрани повече, отколкото очаквате. Това се усеща най-силно при къща на тесен парцел.

Разстоянието между жилищните сгради на основното застрояване през улицата е по-голямо или равно на височината на жилищните сгради (чл. 32, ал. 1 ЗУТ). Затова линиите и допустимата височина на сградата се четат заедно: единият показател може да ограничи другия.

Какво означава това, докато купувате парцел

Линиите на застрояване се четат преди покупката, не след нея. Два имота с еднаква площ могат да поберат много различни къщи, ако единият е с лице към булевард, а другият — към тиха уличка. Какво още се проверява предварително, е събрано в проучването на строителен парцел и в минималните размери на УПИ.

Формата на полето между линиите често решава формата на къщата. Тесен и дълбок парцел води към издължен план; широко лице позволява по-разгъната сграда. Как това се превръща в разположение на входа, на дневната и на двора, е разгледано в как се разполага къщата в парцела.

Проектът, който подавате за разрешение за строеж, се проверява и по тези линии. Проект, който излиза извън тях, не минава одобрение в този си вид — освен в рамките на допустимите отклонения по чл. 36 ЗУТ. Поправка на етап проект струва време; поправка след започнат изкоп струва много повече.