Плътност и интензивност на застрояване

Два показателя решават колко къща се побира в един парцел. Плътността казва каква част от имота може да остане под сграда. Интензивността казва колко квадратни метра етажна площ имате право да построите. Числата не се измислят от проектанта — те идват от плана на имота и се проверяват преди да поръчате проект.

Плътността на застрояване е отношението на сбора от застроените площи на всички основни и допълнителни сгради в парцела и площта на парцела. Това съотношение се изразява в проценти.

За плътността на застрояване има приети и одобрени норми. Максималната плътност на застрояване на терени в различни зони е:

• в малки населени места – 50%;
• в предимно жилищни зони – 40%;
• в смесени жилищни зони – 60%;
• комплексно в жилищни зони – от 17% до 40%;
• в централни зони в големите градове – 100%.

Интензивността: колко етажна площ Ви разрешават

Интензивността на застрояване е съотношението между разгънатата застроена площ на всички сгради в парцела и площта на парцела. Тя се изразява в абсолютно число.

Например: площта на парцела 300 кв.м, а разгънатата застроена площ (РЗП) е 860 кв.м. Тогава коефициентът за интензивност на застрояване е Кинт ≈ 2,87 (860:300). Височината, до която може да се стигне, се определя отделно — вижте височината на сградата при застрояване.

Двата показателя се четат заедно, защото ограничават различни неща. Плътността ограничава отпечатъка върху терена — колко двор остава свободен. Интензивността ограничава общия обем застрояване — тя се изчерпва с етажите, не с петното на къщата. Затова един имот може да позволява втори етаж по интензивност и пак да не позволява по-широка къща по плътност.

Какво влиза в застроената площ и какво — не

Законът за устройство на територията определя застроената площ като площта, ограничена от външните очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния етаж, включително площта на проветрителните шахти и проходите в тези очертания. В застроената площ на приземно ниво не се включват тераси, външни стълби и стълбищни площадки, рампи, гаражи и други елементи с височина до 1,2 м от средното ниво на прилежащия терен. Височинното условие важи за целия този списък: отпадат само елементите, които не се издигат над 1,2 м спрямо прилежащия терен. Самостоятелна гаражна постройка в двора е нещо друго — тя е допълващо застрояване и се брои.

Другото, което изненадва собствениците: плътността събира застроените площи на основното и на допълващото застрояване. Тоест не се брои само къщата. Постройките в двора също влизат в процента и се планират заедно с нея, а не когато остане време.

Списъкът е от чл. 18, ал. 1 от Закона за устройство на територията. Прочетете го като списък на въпросите, на които трябва да имате отговор, преди да изберете проект: не само колко голяма къща, а и къде точно може да стъпи и колко от двора трябва да остане зелен.

Разгънатата застроена площ не е сборът на стаите

Разгънатата застроена площ (РЗП) е сборът от застроените площи на всички надземни етажи на основното и допълващото застрояване. В нея се включват и застроените площи в подпокривното пространство на сградите. В застроената площ на надземните етажи се включва цялата площ на балконите, лоджиите и терасите.

Това има пряко значение за сметката. Обитаемо подпокривно пространство не е „безплатно“ по интензивност. Голяма тераса на втория етаж също се брои изцяло. Ако Кинт е ограничен, тези две решения се вземат рано — разместването им после означава нов проект, а не промяна на детайл.

Откъде се вземат числата за конкретния имот

Общите правила и нормативи за отделните видове територии и устройствени зони се издават с наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството (чл. 13, ал. 1 от ЗУТ). В изброените от закона случаи към общите и подробните устройствени планове може да се създават и специфични правила и нормативи, с които се допускат отклонения от тях. Затова стойност, чута за съседно село или за друг квартал, не е доказателство какво е разрешено при Вас.

Обвързващите числа за Вашия имот стоят в подробния устройствен план и се виждат във визата за проектиране. По чл. 140, ал. 2 от ЗУТ визата представлява извадка от действащия подробен устройствен план с обхват имота и съседните му имоти, с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване. Как се стига дотам и какво друго се проверява по пътя, е разгледано в проучване на строителен парцел и в застрояване на УПИ.

Гаражът и беседката също влизат в сметката

Допълващото застрояване се състои от спомагателните, обслужващите, стопанските и второстепенните постройки към сградите на основното застрояване. Когато то не е предвидено с действащия план, може да се допусне от главния архитект на общината с виза — но по този ред не се допуска застрояване, с което се превишават зададените с подробния устройствен план устройствени показатели за имота (чл. 41, ал. 3 от ЗУТ).

Практическият извод е прост: ако плътността е почти изчерпана от къщата, за гараж или лятна кухня по-късно може да не остане процент. Затова е по-разумно дворът да се мисли заедно с къщата — какво ще има в него и къде, е тема на дворът около новата къща.

Какво означава това при избора на къща

Показателите се проверяват преди избора на модел, а не след него. Ограничената плътност води разговора към по-компактен отпечатък и повече етажна площ нагоре. Ограничената интензивност води в обратната посока — към една добре разпределена приземна площ. Когато и двете са ниски, спорът вече не е за стил, а за квадратура.

Към показателите се добавят и разстоянията до границите и линиите на застрояване, които стесняват петното допълнително. При тесни имоти това често е по-силното ограничение от самия процент — какво се променя тогава в разпределението, е показано в къща на тесен парцел.

Плътността и интензивността изглеждат като административни числа, а всъщност определят колко голяма къща и колко двор ще имате. Проверете ги в самото начало — те стесняват избора още преди да сте стигнали до разговор за проект.