Проучване на строителен парцел

В интерес на Купувача на строителен парцел, за да не бъде излъган, е предварително да направи основно проучане, независимо от това дали сам ще строи или със строителен предприемач. Проучванията трябва да бъдат най-вече в две направления:

Направление първо: какво може да се строи в парцела

1. Възможности за използване на парцела за строеж. Необходимо е в служба ТСУ на съответното кметство да се проверят градоустройствените решения и действащите застроителни и регулационни планове. Изяснява се и какъв е имота: нерегулиран в строителните граници на населеното място, строителен парцел с одобрен и действащ ЗРП, или строителен парцел, за който е необходимо да се изготви КЗСП или частично изменение на ЗРП. Така се добива представа какви са границите на парцела, в каква зона (според функционалното й предназначение) попада имота (жилищна, със смесено предназначение, производствено-складова или за отдих), какъв е вида на строежа, начина, характера (етажност) и границите на застрояване, плътност и интензивност на застрояване, и др. Добре е да се провери какво ще се строи наоколо, за да не се окаже впоследствие например, че до собствения Ви дом или хотел функционира денонощна дискотека.

Имената на звената и на плановете се смениха през годините, въпросът остана същият. Днес материята се урежда от Закона за устройство на територията, обн. ДВ, бр. 1 от 2 януари 2001 г., а планът, който казва какво може да се построи в конкретния имот, е подробният устройствен план. Чл. 12, ал. 2 го формулира пряко: застрояване се допуска само ако е предвидено с влязъл в сила подробен устройствен план и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон. Кой план какво урежда, е разгледано в какво е ЗРП и КЗСП.

Проверете и дали имотът изобщо е урегулиран. По § 5, т. 11 от допълнителните разпоредби урегулиран поземлен имот е този, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство. Достъпът не е подробност: по чл. 14, ал. 4 урегулираните имоти имат задължително лице (изход) към улица, към път или по изключение към алея в парк. Колко голям трябва да бъде имотът при урегулиране за ниско жилищно застрояване, е в чл. 19, ал. 1 — например най-малко 14 м лице и 300 кв.м повърхност в градовете. Списъкът по видове населени места е в минималните размери на урегулираните поземлени имоти.

Тези размери засягат пряко и купувача. По чл. 200, ал. 1 реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност само ако са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19. Купувате ли „парче“ от по-голям двор, това се проверява преди цената и преди гледката.

Какво ще се строи наоколо

Предвижданията за съседните имоти се проверяват в общината, а не по разказ на съседа. Изработеният проект за подробен устройствен план се съобщава от общината с обявление, а по чл. 128, ал. 2 самият проект се публикува на интернет страницата на съответната община. При по-големите обхвати обявлението се обнародва и в „Държавен вестник“. Отделно чл. 5а възлага на министъра на регионалното развитие и благоустройството да поддържа Единен публичен регистър по устройство на територията на страницата на министерството.

Направление второ: цената и пазарният интерес

2. Цена на имота в момента и пазарният интерес. Обикновено търсенето и предлагането са решаващи за цената. Но тук влияние оказват и други много важни фактори: местоположението, предназначението и възможната разгъната застроена площ, която може да се постигне върху парцела. Цената се вдига и при готовност на парцела за строителство – наличност на виза за проучване и проектиране и т.н.

Тази готовност не е усещане, а документ. Визата за проектиране по чл. 140, ал. 2 представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план с обхват имота и съседните му имоти, с означени налични сгради и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване. За обикновената къща в населено място визата се издава от главния архитект на общината, а срокът по чл. 140, ал. 7 е един месец от постъпване на заявлението. Какво означават плътността и интензивността за размера на бъдещата къща, е обяснено в плътност и интензивност на застрояване.

По чл. 140а възложителят може още със заявлението за виза да поиска и изходните данни за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура — общината ги събира служебно от експлоатационните дружества. Такава виза е основание за сключване на договорите за присъединяване, ако в едногодишен срок от влизането ѝ в сила инвестиционният проект бъде внесен за съгласуване и одобряване. Изтече ли срокът, изходните данни се искат наново.

Какво може да оскъпи строежа върху конкретния парцел

Два парцела с еднаква площ и еднакви показатели могат да излязат различно при строеж. Наклонът променя обема на изкопите и може да наложи подпорни стени. Колкото по-далече от имота минават водопроводът и електрическата мрежа, толкова по-дълга и по-скъпа излиза връзката до тях. Тесният подход може да спре бетоновоза и крана, а при сглобяемите къщи достъпът за камион и кран е част от сметката. Тези неща се виждат при оглед на място и рядко личат от обявата.

Ако някой Ви убеждава, че „документите се вадят в движение“, помнете реда: първо имотът и планът, после инвестиционният проект и чак тогава разрешението за строеж, което по чл. 148, ал. 2 се издава от главния архитект на общината. Самият чл. 148, ал. 1 е кратък: строежи могат да се извършват само ако са разрешени съгласно този закон.

Парцелът е в основата на всеки инвестиционен проект, а целта на инвестицията е да се реализира определена доходност. Съкращаване на времето за реализиране на проекта пряко влияе върху една по-висока цена на земята. Как къщата ляга в него след покупката е разгледано в разполагането ѝ спрямо вход, изглед и съседи, а какво се прави с терена преди строежа — в подготовката на парцела.