Минимални размери на урегулираните поземлени имоти

Законът за устройство на територията определя минимални размери на урегулираните поземлени имоти, предназначени за застрояване. Докъде в самия имот може да стигне сградата, е предмет на застрояването на УПИ.

Размерът на имота е първото ограничение, с което се сблъсква всеки бъдещ строеж. Той решава дали изобщо може да се обособи парцел за застрояване, а след това — колко голяма къща се побира в него. Правилата са в чл. 19 от Закона за устройство на територията и се прилагат при урегулирането на имотите, тоест при изготвянето или изменението на плана, а не в деня, в който решите да строите.

Лице и повърхност — двете числа, които решават дали има парцел

Законът борави с две величини и изисква и двете едновременно. „Повърхност“ е площта на имота в квадратни метри. „Лице“ е ширината му към улицата — страната, по която имотът граничи с улична регулация. Само едното не стига: тесен и дълбок имот може да има достатъчно квадратни метри и пак да не позволи разумна къща, след като се приспаднат отстоянията до страничните граници.

Затова проверката на терен започва от тези два размера и продължава с това, което ги допълва — устройствената зона, отстоянията и допустимата височина. Какво още се проверява и в какъв ред, е описано в проучването на строителен парцел.

Минималните размери при ниско жилищно застрояване

Размерите по-долу важат при урегулиране на имоти за ниско жилищно застрояване — свободно застрояване или свързано в два имота. Категорията на населеното място има значение: един и същ размер стига в града и не стига във вилна зона.

При ниско жилищно застрояване до 10 м:

• В градовете – повърхност 300 кв.м с лице най-малко 14 м;
• В курортните населени места – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м;
• Във вилните зони – повърхност 600 кв.м и лице най-малко 18 м;
• В селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен – повърхност 500 кв.м и лице най-малко 16 м, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици – повърхност 300 кв.м и лице най-малко 14 м;
• В селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен – повърхност 250 кв.м и лице най-малко 12 м.

Разликата между 300 и 600 кв.м не е формална подробност. Терен, който върши работа в града, може да е недостатъчен за същата къща във вилна зона. Затова първият въпрос към обявата е в коя от тези групи попада имотът.

Кога размерите могат да се намалят

Повърхност и лице могат да се намаляват най-много с 1/5 в зависимост от стопанските, техническите или теренните условия или във връзка с положението на заварените масивни сгради.

Намалението е възможност, не право. То се обосновава с конкретни условия и се решава в производството по устройствения план. Ако имотът покрива минимума само чрез такова намаление, поискайте да видите на какво основание е направено.

Кои села — или кои части от тях — се смятат за равнинни и кои за стръмни, също не се преценява на око. Определя се с решение на общинския съвет въз основа на заключение на общинския експертен съвет. Затова кой минимум важи за конкретно село се пита в общината, а не се извежда от наклона на улицата.

При делба важи същият праг

Когато такъв имот се дели — между наследници или между съсобственици — реално обособените части не могат да бъдат по-малки от минималните размери по ал. 1, намалени най-много с 1/5. Това често изненадва: имот, който на пръв поглед стига за два парцела, се дели на хартия, но не и по регулация.

Кога законът не определя размера

В квартали със средновисоко и високо жилищно застрояване размерите на имотите се определят не от закона, а от подробния устройствен план (ПУП). Колко може да се застрои в рамките на тези размери определят плътността и интензивността на застрояване.

Същото важи и при ниско свързано застрояване в повече от два имота, при застрояване със социални жилища и при друго специфично застрояване. За нежилищно застрояване и за други нужди без застрояване в границите на населените места размерите също се определят с подробен устройствен план — съобразно санитарно-хигиенните и противопожарните изисквания и съответните устройствени правила и нормативи. Следствието е едно: там не търсете число в закона, а четете плана за конкретния квартал.

Какво означава това при покупка на терен

Когато имотът покрива минимума, но не с много, къщата се проектира около отстоянията, а не обратно. Какво може да се направи в такъв случай, е показано в къща на тесен парцел, а къде точно застава сградата — в разполагането на къщата в парцела.

Минималните размери са първата врата. Минава се веднъж и след нея идват отстоянията, плътността и височината — там се решава каква къща излиза от терена. Затова редът на проверките е важен: първо дали имотът може да бъде парцел, после какво се побира в него.