Класификация на земите според възможностите за строеж

От улицата един парцел изглежда еднакво независимо какъв е статутът му. Разликата се вижда в документите — и тя решава дали върху него може да се построи къща, при какви условия и след колко процедури. Затова при покупка на земя проверката на предназначението и режима на устройство върви преди преценката за размер, изглед и съседи.

Според възможностите за строеж земите се класифицират по следния начин:

Първата група: земи под ограничителен режим

Земи с ограничени строителни възможности. Това са имотите, които принадлежат към селскостопанския фонд, държавния горски фонд и 200 метровата морска брегова ивица извън населените места. В тези земи може да се строи, но при много строг ограничителен режим.

Ограничителният режим не е степен на трудност, а въпрос на съвместимост. Законът за устройство на територията (обн. ДВ, бр. 1 от 2 януари 2001 г., в сила от 31 март 2001 г.) допуска застрояване в земеделски, горски и защитени имоти без промяна на предназначението само за обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на имота, и то въз основа на подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината (чл. 12, ал. 3). Дали конкретната постройка е такъв обект, преценява общината по конкретния имот.

Когато функцията не е съвместима, остава промяната на предназначението на земята по реда на специален закон. Тя е отделна процедура и приключва преди застрояването, а не успоредно с него — така е подредено в чл. 12, ал. 2. За купувача това означава едно: срокът до първата копка не се брои от деня на сделката.

Черноморското крайбрежие има и собствен закон. Законът за устройството на Черноморското крайбрежие обособява зона „А“ и зона „Б“ със свой режим, а ЗУТ борави с тях като с отделни зони. За имот в тези зони ограниченията се четат и в специалния закон, не само по общите правила.

Втората група: терени без регулация

Нерегулирани терени. Това са терените, които са в нерегулирани населени места, или в още нерегулирани части в строителните граници на населеното място, или земи дадени за ползване с различни постановления на Министерския съвет и определени с околовръстен полигон (затворена линия, очертаващи временни външни граници) и в частност земеделските земи. Тези терени имат ограничени строителни възможности, а построеното в тях е с временен статут, т.е. при бъдещо урегулиране или по други причини да се наложи премахване на изградени сгради, огради, външни мрежи и проводи.

Временният статут е същественото при тази група. Околовръстният полигон е точно това, което казва определението — временна външна граница, не регулация. Построеното вътре остава зависимо от бъдещия план: той може да предвиди улица, отреждане или граница другаде, а сградата, оградата и отклоненията към мрежите да се окажат на място, което планът е дал за друго. Разликата между нерегулиран и урегулиран имот затова не е формалност — тя е разлика в това какво точно притежавате.

Третата група: терени в регулация

Регулирани терени. Това са терени и парцели, намиращи се в строителни граници на населените места и попадащи в устройствените зони с влезли в сила застроително-регулационни планове. Те имат стабилен градоустройствен статут и добри строителни възможности. Какви са минималните размери на такъв имот е разгледано в минималните размери на УПИ, а какво да провери купувачът преди сделка — в проучването на строителен парцел.

Законът дава и точно определение. Според допълнителните разпоредби на ЗУТ (§ 5, т. 11) „урегулиран поземлен имот“ е имот, за който с подробен устройствен план са определени граници, достъп от улица, път или алея, конкретно предназначение и режим на устройство. Тези четири неща се проверяват едно по едно. Липсва ли някое от тях, имотът не отговаря на определението, независимо как е описан в обявата.

Колко и какво може да се построи в такъв имот, се чете от устройствената зона. Показателите са разгледани в плътност и интензивност на застрояване, а как се разчитат самите планове — в какво е ЗРП и КЗСП.

Откъде идва делението

Трите групи по-горе описват строителните възможности. Под тях стои по-общо деление, което ЗУТ прави по основното предназначение на териториите (чл. 7, ал. 1).

Основното предназначение е рамката. Конкретното предназначение на отделния имот се определя с подробния устройствен план (чл. 8). Един и същ вид територия затова може да съдържа имоти с много различни възможности — и обратното, два съседни имота могат да имат различен режим.

Какво решава подробният устройствен план

Правилото, което подрежда всичко останало, е в чл. 12, ал. 2: застрояване се допуска само ако е предвидено с влязъл в сила подробен устройствен план и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон. Изключението за обекти със съвместими функции в земеделски, горски и защитени имоти е по ал. 3 и е описано по-горе — там основанието може да е и виза за проектиране.

„Влязъл в сила“ е отделно състояние от „внесен“ и от „приет“. Датата, на която планът е влязъл в сила, се проверява в общината и е сред първите неща, които си заслужава да поискате в писмен вид. Самото застрояване законът определя широко — разполагането и изграждането на сгради, постройки, мрежи и съоръжения в поземлени имоти (чл. 12, ал. 1). Тоест правилата не важат само за къщата, а и за водата, тока и канализацията до нея.

Какво да проверите, преди да платите

Проверката е документна и се прави преди капарото, не след него. Отговорите се вадят от общината за конкретния имот, а не от описанието в обявата — ето какво да поискате в писмен вид.

След като земята е подходяща

Урегулиран имот с ясни показатели е началото, не краят. Строежите могат да се извършват само ако са разрешени съгласно ЗУТ (чл. 148, ал. 1), а разрешението за строеж по правило се издава от главния архитект на общината (чл. 148, ал. 2). Какво съдържа то и в кой момент се вади, е разгледано в разрешение за строеж. Едва след това идва физическата работа по терена — достъп, ниво, отводняване, изкоп; редът е описан в подготовка на парцела.

Класификацията по-горе е полезна, докато служи за едно — да Ви покаже къде да търсите отговорите за конкретния имот. Земята не се променя, когато сменя собственика си; променя се само кой носи последствията от нейния режим.